İnşaat ve Tadilat Uyuşmazlıkları: Usta ve Müteahhitle Yaşanan Sorunlar

Evinize tadilat yaptırdınız, iş yarım kaldı ya da yapılan iş sözleşmede kararlaştırıldığı gibi çıkmadı; müteahhit veya usta telefonlara cevap vermiyor. Bu senaryoda panik yapmadan önce bilmelisiniz ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi hükümleri (TBK m.470-486) sizi güçlü biçimde korur. İnşaat ve tadilat uyuşmazlıklarında haklarınız; ayıplı iş, işin gecikmesi ve işin yarım bırakılması olmak üzere üç ana duruma göre şekillenir. Bu rehberde hangi durumda hangi hakkı kullanabileceğinizi, ayıp ihbar sürelerini, tespit davasını, tazminat ve sözleşmeden dönme seçeneklerini örnek senaryolarla açıklıyoruz.

Eser Sözleşmesi Nedir, Sözlü Anlaşma Geçerli midir?

Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.470). Ev tadilatı, mutfak dolabı, çatı tamiri, boya-badana, müstakil ev inşası gibi işlerin tamamı eser sözleşmesi kapsamındadır. Sözlü anlaşmalar da hukuken geçerlidir; TBK, eser sözleşmesinde yazılılığı genel kural olarak zorunlu tutmaz. Ancak sözlü anlaşmada; bedel, işin kapsamı, malzeme kalitesi ve teslim süresi gibi unsurlar uyuşmazlıkta ispat sorunu yaratır. Bu nedenle sözleşme yazılı yapılmasa bile; mesajlaşmalar, fiyat teklifi, iş programı ve hakediş ödemeleri yoluyla anlaşmanın içeriğinin belgelenmesi kritik önem taşır. Yazılı sözleşme yapıldıysa, kararlaştırılan iş kalemleri, malzeme özellikleri ve ödeme planı uyuşmazlıkta bağlayıcı ölçü olur.

Ayıplı İş Nedir? Hangi Durumlarda Hakkınız Doğar?

Ayıplı iş, eserin sözleşmeye, projeye veya mesleki özen kurallarına uygun yapılmamasıdır; örneğin kullanılan malzemenin sözleşmedeki kaliteden düşük olması, işçiliğin hatalı yapılması, çatının aktarılmaması, elektrik tesisatının yönetmeliğe aykırı döşenmesi ayıp olarak nitelendirilir. Açık ayıplar işin tesliminde görülen, gizli ayıplar ise sonradan ortaya çıkan kusurlardır (TBK m.477). İş sahibi, ayıplı iş karşısında TBK m.475’te sayılan seçimlik haklara sahiptir: sözleşmeden dönme, bedelden indirim, eserin ücretsiz onarımını isteme ve aşırı farkla onarım mümkün değilse tazminat talep etme. Bu haklar iş sahibinin özgür tercihine bırakılmamıştır; hakim, hakkaniyete göre en uygun olanını belirleyebilir. Örneğin küçük bir işçilik hatası için sözleşmeden dönmek yerine bedel indirimi veya onarım öngörülebilir.

Ayıp İhbarı Nasıl Yapılır, Süreler Nelerdir?

Ayıptan doğan hakların kullanılabilmesi için iş sahibinin ayıbı bildirim yükümlülüğü vardır. TBK m.477 uyarınca iş sahibi, işin tesliminde olağan bir incelemeyle ortaya çıkacak açık ayıpları derhal; gizli ayıpları ise öğrendiği andan itibaren gecikmeksizin (uygulamada makul süre içinde) yükleniciye bildirmelidir. Bildirimin yazılı yapılması ve noter ihtarnamesi ya da kayıtlı e-posta ile gönderilmesi, ispat açısından en güvenli yoldur. Ayıplı eser nedeniyle dava açma süresi, işin tesliminden itibaren kural olarak iki yıldır; ancak yüklenici ayıbı hileyle gizlerse bu süre işlemez (TBK m.478). Gizli ayıp öğrenildikten sonra da gecikmeden dava açılmalıdır; aksi halde hak düşürücü süreler ve zamanaşımı nedeniyle talepleriniz dinlenmeyebilir. Aşağıdaki tablo ayıp türlerine göre süreleri özetler:

İşin Gecikmesi ve Teslim Edilmemesinde Haklarınız Nelerdir?

Yüklenici, kararlaştırılan tarihte işi teslim etmezse temerrüde düşer; iş sahibi bu durumda TBK m.478 ve m.117 uyarınca gecikme tazminatı talep edebilir. Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılmışsa günlük cezai şart, kararlaştırılmamışsa kira kaybı, üretim kaybı gibi ispatlanan gerçek zarar üzerinden hesaplanır. İşin teslimi hiç mümkün değilse veya sözleşmeye uygun yerine getirilmeyeceği açıkça belli olursa, iş sahibi sözleşmeden dönebilir ve ödenen bedelin iadesini talep edebilir. Ayrıca TBK m.475 kapsamında, eserin ayıplı veya sözleşmeye aykırı olması halinde iş sahibi onarım isteme hakkını kullanabilir; onarım için tanınan sürede işin tamamlanmaması durumunda da seçimlik haklar yeniden devreye girer. Gecikme halinde yükleniciye noter ihtarnamesi çekerek teslim için makul bir süre vermeniz, daha sonra tazminat ve fesih haklarınızı güçlendirir.

Müteahhit İşi Yarım Bırakırsa Ne Yapılır?

Yüklenicinin işi yarıda bırakması, sözleşmeye aykırılığın en ağır biçimidir. Öncelikle işin o anki durumunun delillendirilmesi gerekir: yarım kalan işin fotoğrafları, video kayıtları, malzeme envanteri ve varsa şantiye defteri toplanmalıdır. Ardından yükleniciye noter ihtarnamesi gönderilerek işe devam etmesi için makul bir süre tanınır; bu süre içinde işe dönmezse iş sahibi sözleşmeyi feshedebilir ve eserin tamamlanması için gerekli masrafları talep edebilir (TBK m.473). İş sahibi, yarım kalan işi kendisi veya başka bir usta ile tamamlatabilir; tamamlama bedelinin, sözleşme bedeliyle kıyaslanarak fazla kalan kısmını yükleniciden isteyebilir. Ayrıca işin teslim edilmemesi nedeniyle uğranılan zarar, gecikme tazminatı ve varsa cezai şart birlikte talep edilebilir. Fesih öncesi ihtarname süreci, haklarınızı kaybetmeden süreci yönetmenin anahtarıdır.

Tespit Davası Nedir ve Ne Zaman Açılır?

Tespit davası, uyuşmazlık konusu işin ve kusurun delil kaybına uğramadan belirlenmesini sağlayan bir delil tespiti yoludur (HMK m.400). İşin yarım bırakılması, ayıplı iş iddiası veya işin yeniden yapılması gerektiği durumlarda; başka bir usta işe müdahale etmeden veya iş yıkılıp yeniden yapılmadan önce, sulh hukuk mahkemesinden bilirkişi incelemesi talep edilir. Bilirkişi, işin durumunu, yapılan işlerin bedelini, ayıpların varlığını ve onarım maliyetini raporlar. Bu rapor, daha sonra açılacak alacak ve tazminat davalarında güçlü bir delil oluşturur; ayrıca müteahhidin işin durumunu inkar etmesini önler. Tespit davası, asıl davanın ön hazırlığı niteliğindedir ve dava şartı değildir; ancak özellikle işin dönüşü olmayacak şekilde değişeceği durumlarda (örneğin kaba inşaatın üzeri kapatılacaksa) derhal yapılmalıdır. Tespit talebine gerekçe ve delillerle birlikte başvurulur; mahkeme acele işlerde 24 saat içinde karar verebilir.

Bedel İndirimi, Onarım ve Sözleşmeden Dönme: Hangi Durumda Hangisi?

Seçimlik hakların somut olayda hangisinin mantıklı olduğunu örnek senaryolarla değerlendirelim:

Bu tabloda görülen eşikte asıl belirleyici, kusurun eserin kullanılabilirliğini ne ölçüde etkilediğidir. TBK m.475/3 uyarınca iş sahibinin seçtiği hak, hakkaniyete aykırı düşerse hakim müdahale eder; bu nedenle talebinizi somut delillerle ve orantılı biçimde kurmanız önemlidir. Hangi hakkı seçerseniz seçin, talebinizi yazılı bildirimle yükleniciye iletmeniz ve gerekli süreleri beklemeniz gerekir.

Hakediş ve Belgeler Neden Kritik Önem Taşır?

İnşaat ve tadilat uyuşmazlıklarının büyük bölümü ispat sorunundan kaynaklanır; bu nedenle süreç boyunca belge tutmak en değerli güvencenizdir. Ödemelerin banka havalesi veya dekontlu biçimde yapılması, her ödemenin hangi iş kalemine ait olduğunun hakediş adı altında yazışmalarla teyit edilmesi, malzeme faturalarının sözleşme kapsamıyla eşleştirilmesi ve işin fotoğraflarla aşamalı olarak kaydedilmesi gerekir. Elden nakit ödemeler, karşı tarafın inkarı halinde ispat edilemez; bu nedenle elden ödemede imzalı makbuz alınmalıdır. Sözleşmenin kendisi de mümkünse noterde düzenlenmeli ya da en azından taraflarca imzalı iki nüsha olarak saklanmalıdır. İş programı, teslim tarihi ve cezai şart maddesi yazılıysa gecikme iddialarınız dayanak kazanır. Belgelendirme eksikliği, davada haklı olsanız bile alacağınızın ispatlanamamasına yol açar.

Zamanaşımı ve Dava Süreci Nasıl İşler?

Ayıplı eserden doğan davalar, işin tesliminden itibaren iki yıl içinde açılmalıdır (TBK m.478). Alacak davaları yönünden genel zamanaşımı TBK m.146 uyarınca on yıldır; ancak eser sözleşmesinden doğan tazminat ve bedel taleplerinde, ayıp iddiasına dayanıyorsa iki yıllık hak düşürücü süreye dikkat edilmelidir. Dava, bedel uyuşmazlığında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; tüketici işlemi niteliği taşıyan küçük ölçekli tadilatlarda ise tüketici mahkemesi görevli olabilir. Dava sürecinde bilirkişi incelemesi yapılır; bilirkişi, işin tamamlanma oranını, ayıpları, onarım veya tamamlama bedelini ve gecikme zararını hesaplar. Kararın icrası, dava sonucu kesinleştikten sonra ilamlı icra yoluyla mümkündür. Uyuşmazlığın miktarına göre arabuluculuk da gündeme gelebilir; ticari davalarda arabuluculuk dava şartıdır, bireysel eser sözleşmelerinde ise ihtiyaridir.

Uyuşmazlıkta Müzakere ve Arabuluculuk Yolu Nasıl İşler?

İnşaat uyuşmazlıklarında mahkemeye taşımadan önce müzakere ve arabuluculuk yolları hem zaman hem maliyet kazandırır. Öncelikle yükleniciye noter ihtarnamesi çekilerek ayıp, eksiklik veya gecikmenin somut biçimde bildirilmesi, taraflar arasında çözüm iradesini tetikler; ihtarname aynı zamanda dava için kritik bir delildir. İkinci aşama arabuluculuktur: ticari nitelikteki eser sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun); bireysel tadilat işlerinde ise arabuluculuk ihtiyaridir. Arabuluculukta; işin tamamlanma oranı, onarım bedeli ve gecikme tazminatı üzerinde taraflar özgürce anlaşabilir; anlaşma sağlanırsa düzenlenen tutanak, icra edilebilirlik şerhi alınarak ilamlı icraya konu edilebilir. Anlaşamama halinde tutanak, dava açma süresinin işlemediğini gösteren resmi bir belge niteliği taşır. Özellikle küçük bedelli tadilat işlerinde arabuluculuk, dava masraflarından çok daha ekonomik ve hızlı bir çözüm üretir.

Sonuç

İnşaat ve tadilat uyuşmazlıklarında hukuk, iş sahibini TBK’nın eser sözleşmesi hükümleriyle güçlü biçimde korur; ayıplı işte onarım, bedel indirimi ve sözleşmeden dönme, gecikmede tazminat, yarım bırakılan işte ise tamamlama bedeli haklarınız vardır. Başarının anahtarı; yazılı sözleşme, ödeme dekontu, fotoğraf ve hakediş kayıtlarıyla süreci belgelemek, ayıpları süresi içinde bildirmek ve işin durumu değişmeden tespit yaptırmaktır. Sözleşme imzalamadan önce riskli maddeleri tanımak için Sözleşme İmzalamadan Önce Kontrol Listesi yazımıza, benzer süreçler için ise İnşaat Sözleşmeleri ve Müteahhit Hakları rehberimize göz atabilirsiniz.

Son güncelleme: Ağustos 2026. TBK ve HMK hükümlerinde değişiklik olması halinde süre ve usuller güncellenebilir; güncel mevzuat için mevzuat.gov.tr adresini kontrol ediniz.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık değildir, avukatınıza danışınız.

Sık Sorulan Sorular

Bu rehber 14 Ağustos 2026 tarihinde mevzuatla karşılaştırılarak gözden geçirildi.